Ramón Chehade Herrera

Abogado Urbanista

La reciente publicación de la Ordenanza 2133-2018 mediante la cual la Municipalidad Metropolitana de Lima aprobó el Plan Específico desarrollado para los predios del Club Universitario de Deportes ubicados en el distrito de Lurín, constituye un importantísimo precedente urbanístico que merece ser analizado de cerca, pues representa el empleo de una herramienta de gestión de suelo rara vez utilizada en nuestro medio.

Son diversas las ventajas que ofrece elaborar una propuesta de Plan Específico cuando se requiere modificar la zonificación y usos de suelo de inmuebles a fin de potenciar su aprovechamiento edificatorio y optimizar su desarrollo urbanístico.

En términos prácticos, un Plan Específico es un instrumento de planificación territorial normado por nuestra legislación urbanística que permite facilitar la actuación urbana de determinadas áreas del territorio de la ciudad que por su dimensión, ubicación o por sus características particulares de orden ambiental, social o económico, requieren de un desarrollo reglamentario especial para mejorar o potenciar su proceso urbano.

A diferencia de los procesos convencionales de petición de cambio de zonificación (que bajo la normativa metropolitana vigente solo pueden solicitarse en terrenos que no superen las diez hectáreas de extensión), una propuesta de Plan Específico conlleva, además de otros beneficios, tres grandes bondades inexistentes en los procesos habituales de cambio de zonificación: i) Permite solicitar varios tipos de zonificaciones compatibles entre si para un mismo terreno, ii) Admite proponer el desarrollo de actividades urbanas concretas (usos de suelo específicos), y iii) Permite definir los parámetros edificatorios que resultarán aplicables a cada actividad propuesta (alturas edificables, retiros, área libre, ratio de estacionamientos para cada uso propuesto, etc.), lo que en definitiva implica llenar de contenido el derecho de propiedad atendiendo a los usos de suelo que se desea desarrollar.

La elaboración de un Plan Específico representa en consecuencia, una especie de desarrollo normativo particular para el área propuesta, lo que en términos de zonificación urbana se conoce como una “Zona de Reglamentación Especial” (ZRE).

Otra de las bondades más relevantes que comprende la tramitación de una propuesta de Plan Específico para un área o territorio determinado, es aquella que permite al solicitante sustentar y defender su planteamiento ante las autoridades distritales y metropolitanas en mesas de trabajo a fin de arribar a una propuesta consensuada de reglamentación y desarrollo urbano que no solo responda a los intereses del propietario del suelo, sino también los intereses urbanísticos particulares del distrito y de la ciudad.

La reciente aprobación del Plan Específico para los predios de Campomar U ofrece las condiciones urbanísticas requeridas para recibir nuevas inversiones en proyectos de educación, salud, comercio, recreación y deporte, constituyéndose así en un singular precedente técnico normativo de la gestión del territorio de la ciudad que beneficiará al distrito de Lurín y a la ciudad en su conjunto.

La dación de la Ordenanza 2133-2018 que aprueba una Zona de Reglamentación Especial que incluye a los predios de Campomar U representa, en última instancia, la exitosa conclusión de un escrupuloso proceso de planificación urbanística que demuestra que una adecuada articulación entre el sector público (representado por la Municipalidad de Lurín, el Instituto Metropolitano de Planificación y la Municipalidad de Lima) y el sector privado, pueden sentar las bases para transformar un sector desatendido y subutilizado del territorio, promover su ocupación razonable de forma planificada, posibilitar un mejor y más eficiente rendimiento del suelo y así contribuir decididamente a la generación de ciudad.