En septiembre de 2019, el Decreto Supremo Nº 161-2019-PCM declaró en Estado de Emergencia los acantilados de la Costa Verde limeños. Seguidamente, en octubre, la Ordenanza N° 2184 precisó que la intangibilidad del corredor ribereño se refiere a la plataforma superior colindante de los acantilados de la Costa Verde. Así, sobre esta plataforma intangible la MML señala que no emitirá Certificados de Zonificación y Vías; y prohíbe a los distritos ribereños (San Miguel, Magdalena de Mar, San Isidro, Miraflores, Chorrillos y Barranco) la emisión de Certificados de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios y el otorgamiento de Licencias de Habilitación Urbana y de Edificación (para construcciones nuevas y ampliaciones), de Funcionamiento y de otros documentos referidos a la compatibilidad del proyecto.
Ciertamente, con ello limita derechos del propietario pues suspende la emisión de títulos habilitantes que resultan imprescindibles para la implementación de viviendas y el desarrollo de actividades económicas. Esta suspensión ha sido objeto de pronunciamientos por parte del Tribunal Constitucional y del INDECOPI en el sentido que no es posible una suspensión y prohibición sin un real sustento en intereses públicos.
La alternativa de Lima ha sido oportuna: suspende la posibilidad de edificar y de llevar a cabo nuevas actividades económicas -debemos entender que estas restricciones no aplican a los agentes económicos con licencias previas- y a cambio otorga la posibilidad de utilizar ese coeficiente edificatorio en otras zonas de la provincia de Lima que previamente hayan sido calificadas como zonas aptas para recibir esta «mayor altura».
Esta es la técnica urbanística que en nuestro ordenamiento jurídico ha sido denominada Derechos Adicionales de Edificación Transferible (DAET) por el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible (Decreto Supremo N° 011-2018-VIVIENDA) y que en otras legislaciones se conoce como Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico (España), Transfer Development Rights (Estados Unidos), Transferencias del Coeficiente de Ocupación del Suelo (Transfert de cos, en Francia) y Transferencias de Derechos de Construcción y Desarrollo (Colombia).
Con algunas diferencias en su alcance y aplicación, esta técnica permite «preservar» (mantener un inmueble o zona tal cual se encuentra) por razones históricas (e.g. casonas) o agrícolas (suelo rural), así como generar áreas verdes, para equipamiento y/o de recreación, a cambio de otorgar ese coeficiente de edificación o aprovechamiento urbanístico no utilizado a otras zonas y/o inmuebles. Esta técnica se materializa en Certificados que, por su naturaleza, son transferibles y negociables.
La experiencia más cercana en el Perú la encontramos cuando en el año 2014, la Municipalidad Distrital de Miraflores aprobó la Ordenanza 387/MM que regulaba Microzonas de Valor Urbanístico y Ejes de Aprovechamiento del Potencial de Desarrollo Urbano en el distrito. Bajo el modelo implementado, los propietarios de inmuebles ubicados en “Microzonas con Valor Urbanístico” o declarados como patrimonio cultural de la Nación por el Ministerio de Cultura podían transferir voluntariamente sus derechos edificatorios a los denominados “Ejes de Aprovechamiento del Potencial de Desarrollo Urbano”, esto es, los “receptores de las transferencias de alturas adicionales de edificación». No obstante, esta posibilidad se encuentra hoy suspendida por la Municipalidad de Lima.
Sin embargo, como hemos señalado líneas arriba, la Municipalidad de Lima ha encontrado que ésta sería la solución para aprovechar el potencial urbanístico de los inmuebles en las zonas de la Costa Verde que ha declarado intangible, transfiriendo ese potencial a otros inmuebles previamente calificados como zona receptora. Para ello, el Decreto de Alcaldía N° 001 del 29 de enero de 2020 ha recogido el procedimiento, de tramitación gratuita, previa solicitud expresa del administrado, a través del cual se le reconoce a una persona natural o jurídica, pública o privada, una cantidad determinada de metros cuadrados como derecho edificatorio transferible – DAET otorgado como compensación al Lote afectado por la plataforma superior de los acantilados de la Costa Verde declarada como zona intangible, por las áreas no ejecutadas. Este Certificado es un documento que se constituye en un certificado de valor.
Cabe señalar que en el caso de anteproyectos, los titulares podrán transferir los derechos de edificación que le correspondan a su inmueble a través de estos Certificados, siempre y cuando el anteproyecto se encuentre en trámite o haya sido aprobado antes del 4 de octubre de 2019.
Entonces, las zonas generadoras de DAET son todos los lotes ubicados en la referida plataforma superior de los acantilados de la Costa Verde declarada como Zona Intangible. Ellas, así como las zonas o lotes receptores de reconocimiento de edificación, son las siguientes, según el distrito en el que se encuentren:
(i) San Miguel
(ii) Magdalena del Mar
(iii) San Isidro
(iv) Miraflores
(v) Chorrillos
Finalmente, es importante precisar que si bien se ha prohibido la emisión de (nuevas) Licencias de Habilitaciones Urbanas, Licencias de Edificación y Licencias de Funcionamiento de aquellos inmuebles ubicados en zona intangible, se ha exceptuado a las obras que cuenten con Licencia de Edificación vigente y que se encuentren en ejecución antes del 4 de octubre de 2019. Excepcionalmente, se podrán otorgar Licencias de Funcionamiento en aquellos inmuebles que cuenten con antecedentes de haber sido titulares de estas licencias.
Para mayor información: http://revistas.pucp.edu.pe/index.php/derechoadministrativo/article/download/13446/14074/
